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略論收益法評(píng)估誤差的成因
來源:
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作者:
sdzhfdc
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發(fā)布時(shí)間:
2019-10-02
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收益還原法作為房地產(chǎn)估價(jià)中最基本的三大評(píng)估方法之一,已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價(jià)中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實(shí)務(wù)操作中
收益還原法作為房地產(chǎn)估價(jià)中最基本的三大評(píng)估方法之一,已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價(jià)中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實(shí)務(wù)操作中,還存在著收益外延界定混亂、還原利率確定不科學(xué)等問題,這將嚴(yán)重影響估計(jì)結(jié)果的準(zhǔn)確性。本文將就純收益和還原利率的確定進(jìn)行簡(jiǎn)要的敘述,以分析收益法評(píng)估為何誤差較大。
一、收益還原法估價(jià)思路和計(jì)算公式
收益還原法是指待估房地產(chǎn)剩余年限的收益進(jìn)行折現(xiàn)而求取待估房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)的一種估價(jià)規(guī)程。若剩余年限無限則為收益還原法的一種特例,其折現(xiàn)率也稱為還原利率或資本化率。其評(píng)估思路為由收益性房地產(chǎn)具有在剩余年限內(nèi)為業(yè)主帶來一定金額的收益,而房地產(chǎn)的耐用年限又相當(dāng)長(zhǎng)。這樣,這一房地產(chǎn)的價(jià)格就要相當(dāng)于這樣一定金額的存款,這一存款在未來能帶來的利息與該房地產(chǎn)收益相當(dāng),則該房地產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)就應(yīng)該與上述存款金額相當(dāng)。上述的估價(jià)思路只是一種相實(shí)簡(jiǎn)明的思路,它的前提是:
1、投資防地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與存款的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng);
2、房地產(chǎn)剩余年限無限;
3、房地產(chǎn)每年收益相當(dāng);
4、利率每年固定且房地產(chǎn)無增值。
在上述前提下:
待估房地產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)/待估房地產(chǎn)年收益=等量存款額/等量存款年利息
將上式轉(zhuǎn)為待估房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià):
p=待估房地產(chǎn)年收益(a)/[等量存款年利率(a1)/等量存款額(p)]=待估房地產(chǎn)年收益(a)/還原利率(r)=a/r
但這只是一種理想狀態(tài),在實(shí)際生活中不可能有這種情況。事實(shí)上對(duì)于一個(gè)具有N年收益的房地產(chǎn)來說,其價(jià)格可以用以下的公式表示(公式一,見附件,下同):
其中V 為具有N年收益的房地產(chǎn)的價(jià)格,Ai和Ri分別為第I年房地產(chǎn)的純收益和資本化率,N為房地產(chǎn)的收益年限。由此可見,要用收益還原法求得一宗房地產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)格,就應(yīng)該知道其在剩余年限中每一年的年收益和還原利率。
二、收益的確定
對(duì)于純收益這一概念的外延的認(rèn)識(shí)就存在諸多分歧。如純收益是否包含折舊費(fèi)就有四點(diǎn)觀點(diǎn):
1、認(rèn)為純收益不包含折舊,如柴強(qiáng)先生主編的《中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)材料》中就認(rèn)為“以收益為目的而出租的房地產(chǎn),其純收益是由該租賃收入(房租)扣除折舊費(fèi),維修費(fèi),管理費(fèi),稅金,保險(xiǎn)費(fèi),租賃中介費(fèi)等后的余額。”
2、認(rèn)為純收益應(yīng)當(dāng)包含折舊,如郭娟娟、曹雪松同志在《采用收益還原法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)折舊費(fèi)問題再討論》一文中認(rèn)為“用收益還法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí),用于折現(xiàn)的純收益包括投資回報(bào)與投資回收兩部分,及純收益包含折舊在內(nèi)”
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