国产av综合一区_成人午夜免费影院_国产亚洲精品AA片在线试听_97一级精品无码_精品高潮呻吟99AV无码视频_日本超爽午夜在线观看免费_下载一级毛片99激情网_久久男人视频_人妻母乳一区二区_亚洲天堂偷拍
您好~歡迎光臨 山東眾合土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司官網(wǎng)!
設(shè)為首頁
|
加入收藏
服務(wù)熱線:
0531-81666276 81666278
山東眾合土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
搜索
標(biāo)題
摘要
內(nèi)容
www.www.modelsdream.com
首頁
關(guān)于我們
公司簡(jiǎn)介
企業(yè)資質(zhì)
組織架構(gòu)
新聞中心
公司新聞
最新動(dòng)態(tài)
政策法規(guī)
眾合服務(wù)
房產(chǎn)評(píng)估
土地評(píng)估
征收服務(wù)
不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪
土地規(guī)劃
土地登記代理
項(xiàng)目管理
案例展示
行業(yè)研究
市場(chǎng)研報(bào)
專題分析
政策解讀
推地信息
成交信息
眾合觀點(diǎn)
我要評(píng)估
房?jī)r(jià)查詢
評(píng)估委托
聯(lián)系我們
專業(yè) · 誠信 · 理性
提供高度專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)!
?
我要評(píng)估
房?jī)r(jià)查詢
首頁
>>
行業(yè)研究
>>
略論收益法評(píng)估誤差的成因
行業(yè)研究
市場(chǎng)研報(bào)
專題分析
政策解讀
推地信息
成交信息
眾合觀點(diǎn)
3
略論收益法評(píng)估誤差的成因
來源:
|
作者:
sdzhfdc
|
發(fā)布時(shí)間:
2019-10-02
|
64449
次瀏覽
|
分享到:
收益還原法作為房地產(chǎn)估價(jià)中最基本的三大評(píng)估方法之一,已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價(jià)中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實(shí)務(wù)操作中
收益還原法作為房地產(chǎn)估價(jià)中最基本的三大評(píng)估方法之一,已經(jīng)成為有效性房地產(chǎn)估價(jià)中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實(shí)務(wù)操作中,還存在著收益外延界定混亂、還原利率確定不科學(xué)等問題,這將嚴(yán)重影響估計(jì)結(jié)果的準(zhǔn)確性。本文將就純收益和還原利率的確定進(jìn)行簡(jiǎn)要的敘述,以分析收益法評(píng)估為何誤差較大。
一、收益還原法估價(jià)思路和計(jì)算公式
收益還原法是指待估房地產(chǎn)剩余年限的收益進(jìn)行折現(xiàn)而求取待估房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)的一種估價(jià)規(guī)程。若剩余年限無限則為收益還原法的一種特例,其折現(xiàn)率也稱為還原利率或資本化率。其評(píng)估思路為由收益性房地產(chǎn)具有在剩余年限內(nèi)為業(yè)主帶來一定金額的收益,而房地產(chǎn)的耐用年限又相當(dāng)長(zhǎng)。這樣,這一房地產(chǎn)的價(jià)格就要相當(dāng)于這樣一定金額的存款,這一存款在未來能帶來的利息與該房地產(chǎn)收益相當(dāng),則該房地產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)就應(yīng)該與上述存款金額相當(dāng)。上述的估價(jià)思路只是一種相實(shí)簡(jiǎn)明的思路,它的前提是:
1、投資防地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與存款的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng);
2、房地產(chǎn)剩余年限無限;
3、房地產(chǎn)每年收益相當(dāng);
4、利率每年固定且房地產(chǎn)無增值。
在上述前提下:
待估房地產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)/待估房地產(chǎn)年收益=等量存款額/等量存款年利息
將上式轉(zhuǎn)為待估房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià):
p=待估房地產(chǎn)年收益(a)/[等量存款年利率(a1)/等量存款額(p)]=待估房地產(chǎn)年收益(a)/還原利率(r)=a/r
但這只是一種理想狀態(tài),在實(shí)際生活中不可能有這種情況。事實(shí)上對(duì)于一個(gè)具有N年收益的房地產(chǎn)來說,其價(jià)格可以用以下的公式表示(公式一,見附件,下同):
其中V 為具有N年收益的房地產(chǎn)的價(jià)格,Ai和Ri分別為第I年房地產(chǎn)的純收益和資本化率,N為房地產(chǎn)的收益年限。由此可見,要用收益還原法求得一宗房地產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)格,就應(yīng)該知道其在剩余年限中每一年的年收益和還原利率。
二、收益的確定
對(duì)于純收益這一概念的外延的認(rèn)識(shí)就存在諸多分歧。如純收益是否包含折舊費(fèi)就有四點(diǎn)觀點(diǎn):
1、認(rèn)為純收益不包含折舊,如柴強(qiáng)先生主編的《中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)材料》中就認(rèn)為“以收益為目的而出租的房地產(chǎn),其純收益是由該租賃收入(房租)扣除折舊費(fèi),維修費(fèi),管理費(fèi),稅金,保險(xiǎn)費(fèi),租賃中介費(fèi)等后的余額。”
2、認(rèn)為純收益應(yīng)當(dāng)包含折舊,如郭娟娟、曹雪松同志在《采用收益還原法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)折舊費(fèi)問題再討論》一文中認(rèn)為“用收益還法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí),用于折現(xiàn)的純收益包括投資回報(bào)與投資回收兩部分,及純收益包含折舊在內(nèi)”
<
1
2
3
>
查看全文 ?
上一篇:
房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估......
下一篇:
房地產(chǎn)估價(jià)要重視環(huán)境......
0531-81666278
0531-81666276
電話:0531-81666276 81666278 傳真:0531-81666278 郵箱:sdzhonghe@vip.126.com
地址:
濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村街道甸新東路18號(hào)翰林府(旭輝銀盛泰中心)1號(hào)樓1單元303室
Copyright ? 2010 山東眾合土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
魯公網(wǎng)安備
37010202002213
號(hào)
魯ICP備18058349號(hào)-1
技術(shù)支持:
天下暢通
掃一掃 進(jìn)入手機(jī)版
山東眾合土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
首頁
關(guān)于我們
新聞中心
眾合服務(wù)
行業(yè)研究
我要評(píng)估
聯(lián)系我們
天天狠天天透天干天天怕∴
|
91丨九色丨白浆丨老牛
|
午夜福利免费体验试看
|
少妇高潮一级一片无码免费看片中文
|
亲子乱婬一级A片
|
蜜桃国精产品二三三区视频
|
米奇7777狠狠狠狠视频
|
日产精品久久久一区二区
|
亚洲精品专区区免费蜜桃视频
|
亚洲午夜成人激情视频
|
国产精品白嫩白嫩
|
69人人人人人人人人人
|
99riAV视频一区二区
|
国产露脸精品国产探花
|
茄子无码av大全在线观看
|
亚洲天堂2025av
|
国产精品美女无遮挡一区二区
|
99精品成人无码A片漫画
|
麻豆视屏一起做免费看
|
久久综合亚洲色一区二区三区精品丝袜
|
狠狠躁日日躁夜夜躁A片视频小说
|
91在线无码精品秘 入口动漫板
|
国产精品午夜电影视频
|
国产一线在线观看
|
国产伦一区二区三区免费视频
|
国产精品中文字幕在线观看
|
亚洲成人动漫在线观看
|
6080午夜福利
|
裸体美女黄十八禁免费网站
|
无码在线观看高清视频
|
国产二级一片内射视频插放
|
日日鲁鲁鲁夜夜爽爽狠狠视频97
|
户外外女扒开男人插国产
|
免费无码又爽又黄又刺激网站
|
家庭影院午夜一夜草
|
亚欧大陆手机在线视频
|
午夜福利激情10000
|
粉嫩AV一区二区凹凸精品
|
黄色的网站免费在线观看
|
少妇高潮灌满白浆毛片免费看无码
|
无码H黄肉3D樱花在线观看
|