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國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓中的地價(jià)評(píng)估
來(lái)源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2018-11-24 | 66144 次瀏覽 | 分享到:
國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓,是近年來(lái)新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布
國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓,是近年來(lái)新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布,接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格,根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。在掛牌出讓中,出讓人能否將土地使用權(quán)出讓出去,主要取決于其定價(jià)的高低。如果定價(jià)過(guò)高,會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市;如果定價(jià)過(guò)低,則可能得不到本應(yīng)獲得的收益。從競(jìng)買人的角度來(lái)看,能否獲得土地,取決于其出價(jià)的高低。如果出價(jià)過(guò)高,雖然能獲得土地,但由于土地成本過(guò)高,最終會(huì)使其利潤(rùn)過(guò)低甚至虧損;如果出價(jià)過(guò)低,則難以獲得土地。因此,在掛牌出讓中,無(wú)論是出讓人還是競(jìng)買人,都需要確定一個(gè)合理的價(jià)格。

確定合理的地價(jià),可以通過(guò)專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的配合,以房地產(chǎn)市場(chǎng)為基礎(chǔ),從科學(xué)的角度去分析和測(cè)算。

◆土地掛牌出讓價(jià)格的評(píng)估

按土地開發(fā)程度,可將掛牌出讓的宗地分為毛地(或生地)和熟地兩類。毛地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施或只完成臨時(shí)三通一平的土地,熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整(俗稱已完成七通一平或五通一平)的土地。因此,地價(jià)有毛地價(jià)和熟地價(jià)。毛地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)組成。

其中,土地使用權(quán)出讓金為交給國(guó)家的土地使用權(quán)費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)為大市政費(fèi)和四源費(fèi)。熟地價(jià)由毛地價(jià)和土地開發(fā)成本組成,土地開發(fā)成本為征地及拆遷補(bǔ)償、七通一平費(fèi)等費(fèi)用。其中,征地費(fèi)用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費(fèi)用,主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、菜田基金、耕地占用稅等;拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是指城市土地的舊城改造費(fèi)用,分居民拆遷和單位拆遷,居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要為被拆遷居民房屋的補(bǔ)償及安置費(fèi),單位拆遷補(bǔ)償為被拆遷單位房屋的補(bǔ)償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。七通一平費(fèi)是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)?、通熱力、通郵、通路和場(chǎng)地平整。

一、毛地價(jià)的評(píng)估方法

毛地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)組成,主要評(píng)估方法有以下幾種:

1 、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法是指按政府公布的基準(zhǔn)地價(jià),通過(guò)具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正,得出估價(jià)宗地價(jià)格的一種方法。

北京市人民政府于2002年頒發(fā)了《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(京政發(fā)[2002]32號(hào))及其說(shuō)明,對(duì)北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)按照不同用途和地價(jià)區(qū)類的基準(zhǔn)地價(jià)重新作了規(guī)定,并要求北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格以此為基礎(chǔ),進(jìn)行宏觀控制。

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