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行業(yè)研究

對(duì)估價(jià)行業(yè)的思考

來源: | 作者:sdzhfdc | 發(fā)布時(shí)間: 2020-03-05 | 68747 次瀏覽 | 分享到:

本文認(rèn)為：（1）估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評(píng)估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價(jià)有專業(yè)估價(jià)和非專業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價(jià)；（4）估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；（6）估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格；（7）估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；（8）估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；（9）估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

       四、估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)

       在需要專業(yè)估價(jià)的不同類型的資產(chǎn)中，因?yàn)樗鼈冎g的特性不同，把握影響其價(jià)值的因素所需要的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有很大的差異，例如質(zhì)量、性能、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場(chǎng)行情等，所以對(duì)它們的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估通常不是同一個(gè)估價(jià)師甚至不是同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)所能勝任的。例如，對(duì)于房地產(chǎn)、古董、礦產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等，很難有同一個(gè)人對(duì)它們都“識(shí)貨”，更不用說要科學(xué)、準(zhǔn)確地評(píng)估出它們的價(jià)值了。進(jìn)一步來說，估價(jià)是與估價(jià)對(duì)象這個(gè)“物”密切相關(guān)的，與某些浮在“物”之上的專業(yè)服務(wù)不同，而類似于設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)、汽車設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、發(fā)型設(shè)計(jì)等雖然都是設(shè)計(jì)，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。

       對(duì)于社會(huì)大眾來說，通常也只有具有相應(yīng)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師得出的估價(jià)結(jié)果才令人信服，才具有公信力，估價(jià)因此必然會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工，形成按照估價(jià)對(duì)象劃分的不同專業(yè)和相應(yīng)的估價(jià)師。國際上，一般把估價(jià)專業(yè)劃分為房地產(chǎn)、藝術(shù)品和古董、礦產(chǎn)資源、機(jī)器設(shè)備、企業(yè)價(jià)值、無形資產(chǎn)等幾大類。即使是房地產(chǎn)估價(jià)，在美國等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，通常還分為住宅估價(jià)和商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)兩大類。在這兩類中又有各自的專業(yè)范疇。例如，在住宅估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專做小型的（一至四個(gè)單元）給多戶家庭使用的住宅估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專做大面積住宅估價(jià)。在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專做土地開發(fā)估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專做工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，或者專做寫字樓估價(jià)，或者專做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

       總之，估價(jià)如果不分專業(yè)，一個(gè)估價(jià)師如果什么資產(chǎn)都可以估價(jià)，就好比是一個(gè)教師什么書都可以教，一個(gè)醫(yī)生什么病都可以看，某些估價(jià)師可能因所有估價(jià)業(yè)務(wù)都可承攬而一時(shí)得利，但終因沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而會(huì)發(fā)生“信任危機(jī)”而不被社會(huì)認(rèn)可，得不到社會(huì)尊重、沒有尊嚴(yán)，估價(jià)行業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)自身。至于估價(jià)機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)擁有的估價(jià)師的專業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專營某種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為某種專業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)；或者從事多種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價(jià)機(jī)構(gòu)。目前存在的突出問題的實(shí)質(zhì)是，各個(gè)估價(jià)管理部門要求估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱必須有“資產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、 “土地”等字樣才給予相應(yīng)的估價(jià)資質(zhì)。這個(gè)規(guī)定阻礙了估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，應(yīng)盡快取消。只要求估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱有“估價(jià)”或者“評(píng)估”字樣即可，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自己的專業(yè)定位或者優(yōu)勢(shì)等，自愿確定名稱中是否帶“資產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、“土地”等字樣。